好多牛频频加码不动产险资巨头在打什么算盘？

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　　来源：国际金融报

　　险资加速涌入不动产。

　　近日，建信人寿发布关于大额不动产投资的信息披露公告称，对上海市黄浦区董家渡金融商业中心（绿地外滩中心）T4幢办公楼新增投资337.44万元。

　　《国际金融报》记者据中国保险行业协会披露公告统计，截至6月26日，年内共有4家保险公司披露了11笔大额不动产投资，涉及6个不动产项目，均为对此前已签署不动产项目的新增投资，合计新增投资超48亿元，远胜去年同期。

　　四家险企持续注资

　　建信人寿对绿地外滩中心的投资要追溯到2020年。当年12月，建信人寿签订框架协议，投资区域内T4幢超高层甲级写字楼及配套附属用房，以物权方式获取投资性不动产。项目首付款47.48亿元好多牛，均由传统险账户出资。

　　今年以来，建信人寿针对上述项目新增投资三笔，分别支付332.56万元、23.02万元、337.44万元，出资账户均为传统险账户。出资完成后，建信人寿对该办公楼累计投资金额达56.92亿元（不含契税、印花税、维修基金、不动产登记费）。

　　而这只是险资加码不动产的一个缩影。记者梳理发现，今年1月至3月，太保寿险三次投向上海市黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块，累计出资金额2.47亿元；今年2月，平安人寿分别投资北京市丰台区丽泽路第E-01、E-05地块C2商业金融项目和北京丽泽金融商务区南区E-06地块不动产项目，对应新增出资分别为0.29亿元、0.03亿元；中国人寿则将目光瞄向海外，于今年4月先后投资英国伦敦金丝雀商务区上岸街10号写字楼项目和英国伦敦金融城Aldgate Tower项目，出资金额达4.6亿英镑（约合人民币45.34亿元）。

　　那么，险资为何对不动产投资青睐有加？苏商银行特约研究员付一夫在接受记者采访时分析称，首先，不动产具备长期稳定收益的特性，与保险资金久期长、规模大、追求稳健回报的特点高度契合。保险资金需要在较长时间维度内实现资产的保值增值，而优质不动产项目，如核心地段的写字楼、购物中心等，能够提供持续的租金收入，在市场稳定时还有资产增值空间，能有效匹配保险负债端的资金需求。

　　其次，在当前的市场环境下，利率持续下行，传统固定收益类资产收益率不断走低，投资回报空间被压缩。相比之下，不动产在经济复苏周期中有望获得更好的收益表现，成为险资寻求更高收益的重要渠道。

　　最后，不动产作为实体资产，具有一定的抗通胀能力，在物价上涨时，不动产的价值和租金收入往往会随之上升，有助于保险资金抵御通货膨胀带来的资产贬值风险，保障资产的实际购买力。

　　“险资配置不动产的积极性提高，主要是受到低利率环境的推动，保险公司寻求更高收益的投资渠道。同时，不动产作为一种相对稳定且能提供长期现金流的资产，在经济不确定性增加的背景下显得更具吸引力。”盘古智库高级研究员余丰慧向记者指出好多牛，此时布局不动产的性价比高，尤其是在一线城市的核心区域，这些地区的商业地产需求稳定，具备较好的保值增值能力。

　　国寿投资保险资产管理有限公司研究团队此前发表的署名文章称，长久期来看，投资一线城市的办公、零售和物流的全投资收益率预测分别为5.7%、6.5%和7.6%，二线城市分别为6.5%、5.9%和7.2%。

　　投资方式渐趋多元

　　值得一提的是，随着险资对不动产投资规模的逐渐扩大，其投资形式越来越多元化。

　　例如，今年1月，中邮保险作为领投机构，首次与中东主权投资机构合作，正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。据悉，博华广场坐落于上海市南京西路商圈，是区域内稀缺的超甲级办公物业项目。

　　将14座万达广场项目收入囊中之余，新华保险在今年2月联合大家人寿、万科集团等，共同投资设立万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙），认缴总规模16亿元，专项用于收购厦门佳德宏石置业有限公司100%股权，该公司持有厦门泊寓院儿·海湾社区资产，预计将提供7724套保租房。

　　此外，险资机构还通过直接认购REITs（不动产投资信托基金）等方式加大不动产领域的投资力度。今年3月，华夏华润商业REIT作为市场首批、发行规模最大的消费基础设施REITs上市，底层资产为青岛万象城，中国人寿系统内资金共认购6.86亿元，占总募集规模的10%，成为第一大外部投资人。

　　“从收益角度看，多元化配置不动产能够拓宽险企的收益来源渠道，分散投资风险。”付一夫表示，不同类型、不同区域的不动产项目，在市场周期中的表现各有差异，通过组合配置可有效平滑投资组合的收益波动，减少单一资产价格波动对整体投资收益的影响。同时，不动产与股票、债券等其他资产的相关性相对较低，将不动产纳入投资组合，有助于优化资产配置结构，提高投资组合的风险调整后收益。

　　另一方面，投资不动产还可能为险企带来战略协同效应。付一夫举例称，投资养老社区不动产可与险企的养老保险业务形成联动，提升客户服务体验，增强客户黏性，促进保险主业的发展，实现业务的多元化拓展和协同增长，提升险企的综合竞争力和市场地位。

　　余丰慧也认为，多元化配置不动产有助于险企分散投资风险，优化资产负债匹配，并提升整体投资回报率。通过涉足不同类型的不动产项目，如商业办公楼、零售物业、物流仓储等，险企可以更灵活地应对市场变化，增强财务稳健性。此外，参与住房租赁私募股权基金和公募REITs等创新模式，也为险企开辟了新的盈利空间。

　　“随着国内金融市场改革深化及保险资金运用政策的逐步放宽，险资将有更多机会参与到不动产市场的优质项目中。”在余丰慧看来，中国城市化进程持续推进，不动产市场尤其是核心城市的商业地产仍有较大的发展潜力，这为险资提供了良好的投资前景。当然，险企也应更加注重风险管理，合理控制投资规模和节奏，确保投资活动的安全性和效益性。